第180章 房地产的暴利

晚上大哥他们也过来了，媛媛自然是分享了今天的喜悦：“大哥我跟你说，我们的房子已经卖了一个客户了，而且是一层四套一次性买的，这样估计就有一百多万的进账了，不过现在还没转账，应该是确定了的。”

  “这么快的？”大嫂第一时间抢问道。

  “是一个朋友，就是我原来在隔壁县合作网吧生意的唐老板的弟弟，在广州深圳做建筑工程，这估计是看到我们这里开始建商住楼了感觉老家有了机会，所以想在这边开一个分公司，我们这里房子也不贵，四百多方也就百多一点，他准备留两个小面积的打通自己住，这样就一百五六十方了，挺大的了，两套大的做成办公室，这样公司和住的地方就一块儿了。”我也是详细解释了一下。

  “这个倒是合理，看来后面商量的定位基本上没有问题，这些才是真正的目标客户，而且这些客户相对有钱，也容易接受这个价格，老家来说这个价格也不便宜了。”大哥相对容易抓住重点一些，毕竟是在政府工作久了。

  “嗯，我也是考虑定位没问题，其实房子卖快一些慢一些倒不太重要，反正不是像那种卖楼花的全部是贷款，要急于回款，慢一点卖可能价格还有上涨，我们目前也没有其他项目要投资就慢慢来好了。”

  “小夏说的不错，现在房子我大概算了一下，99年商品房政策开始到现在，三年多不到四年时间，这县城的房价差不多翻了一倍了，这个虽然是因为商品房刚放开，不过五年甚至十年翻一倍其实也不亏的，反正是比躺银行要强一些。”大嫂比较赞成这个。

  “今天设计图给曾局看了大致是没有问题了，快的话估计明后天就审批完成，接下来就等各建筑公司的报价了，后面就是建设的事情，我们自己反倒是没有多少事了。”

  “公司证件下来了吗？”大哥问道。

  “周六递交的资料，估计这个星期吧，下来以后我就去开好银行账户，我上报的均价是2480，看曾局的意思应该是没问题，当时我去请教曾局用哪个方案的时候曾局提了一嘴说2000到2500之间，曾局还开玩笑说我是卡着他说的上线来报的，应该是指这是政府的指导价格范围，应该能通过，通过以后我就按照这个平均价格大致分一下户型、位置、楼层这些来分别定几个档次的价格就差不多了，其实今天唐总弟弟订房子这件事情也提醒了我一下，就是临街的房子广告位的价值本身就不小了，所以可以考虑临街的稍微高一点点。”

  “嗯，商住楼商住楼，你们定位也清楚了是以商为主的，这个确实是要考虑进来，不过广告位置你可能要大致规划一下，别到时候搞得乱七八糟的弄不好政府会管。”大哥提醒道。

  “大哥这个确实提醒得好，我到时候想想看是统一一下广告位置以及大小还是规格模式都统一起来，不过这个可能没办法做强制性要求，只能提建议。”

  “你设计一个合适我们这边用的广告位置和样式出来，让大家尽量统一风格最好，如果风格统一不了就大小大致要有一个规定，比如说不能纯粹为了醒目把整个外墙都盖住这样估计政府会不同意，明显的影响市容。”

  “我觉得按小夏说的提供建议就好，但是可以补充说明一下，就是如果政府觉得乱到时要重新做广告招牌各家就不能说三道四了，毕竟也提过建议了。”

  “我等审批下来再问下曾局的意见吧，毕竟这个是他们直接管辖的，我觉得曾局挺愿意教我一些东西的，如果有曾局指点两句就好处理多了。”

  “曾局确实是挺好一人，你多请教是不会错的，虽然政策有可能会变，但是大体的方向不会变的，这样你卖房的时候能够做广告位的住房直接提供一下参考方案就行了，负责销售的人解释清楚，不过我估计你都不需要有人负责销售了，就四百多套房子，你们自己都能搞定。”大哥说到后面自己也笑了。

  “如果定价2480，那你们这资产就直接增长了两倍了呀，这还不算下面的商铺是出租的，如果商铺也用来卖的话肯定比这个贵了，就算三千一方平均，六层三万方也接近一个亿了。”大嫂这时候才想到这个问题。

  “是哦，我前面还没想商铺的价值，如果这样一算还基本上这栋楼就值两个亿了，我们投入就三千多万，那不是五六倍的利润？那房地产不是太好做了。”媛媛这才想到商铺价值问题，前面只是在算回款。

  “房地产本身就是暴利，好在你们这个是商住性质的，否则我都不建议你们定价这么高，普通百姓有些难以承受。”大哥毕竟是体制内的，还是看问题比较透彻。

  “其实你也不能这么算的，我们这个是因为全部是自有资金，而且这个是这边第一个商业地产项目，政府的地价已经算很低了，估计我们这个项目上马以后，政府这边出让的地价至少得翻番，像广州这样的一线城市地价更是高得有些吓人，所以真正算起来，房地产包括拿地、建筑等全部成本算起来以后基本上也就翻一倍多两倍，而且大部分房地产公司是贷款来做这事的，大型项目开发周期也长，现在银行贷款就五六个点了，如果周期弄个两三年，能翻倍都算比较好的利润了，我们这是综合优势，拿地便宜，政府支持、自有资金加上建设周期短等综合因素你才会感觉这么好做的，如果是正常的开发程序，可能只是一个审批就得走个把月流程，像我了解的广州那些大型楼盘或者项目，三年往上的不在少数，这样算起来其实也就是一倍多的毛利润，而且各方面开支也大，另外随着市场逐步成熟，这种政策红利就会减少，主要是地价会越来越高，我们主要是占了第一个吃螃蟹的便宜，以后估计不可能有这种机会了，所以我们还真的感谢林书记给这个机会。”

  “小夏的分析是比较到位的，我们明年估计会推出一个纯商品房的项目，我大致看了一下地价就合到200左右一平方了，比你们这个都贵了一倍多，你们这个8万方总建筑，停车场算配套还有7万方，土地出让金才定了五百万，这确实是因为第一个标志性项目，所以政府基本上就是收了个拆迁费，其他并没有加多少，以后不会有这种好事了，当时林书记找小夏聊的时候我也同意主要是因为这个，仅仅是地价说实话就赚了上千万了，而且这个还是按商品房的价格来算的，考虑到位置原因，你们这块地的出让价格可能只有实际价格的三四成甚至不到。”

  “也是哈，如果都是这样的利润，我们都可以放弃电脑专门搞房地产了，我们也学他们卖楼花，这样回款快，一个项目接一个项目的做，这赚钱简直太轻松了。”

  “房地产估计至少还有五年以上的红利期，这五年都确实是暴利，两倍以上的毛利润，一倍左右的净利润确实会有的，不过我们还是放弃这个想法比较好，这里水太深，我们是因为在县城天时地利人和的这才捡了个便宜，像那种要靠银行贷款来干的，如果土地出让比较高，开发周期拉得太长，风险还是挺大，比如说土地出让金如果按两三成来算，一个亿的投资就两三千万了，如果周期拉长了，拖个三五年的，这三千万的贷款利息就得上千万了，还有前期的投入、平整等等，有些甚至要自己负责拆迁费用的，反正做好了利润是不少，操作不当搞不好陷进去都有可能，我们还是相对安稳地做好自己的事情，确定是机会的再赚点就是了，反正按现在的情况发展，我们至少是吃喝不愁的了。”


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